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楼市新变局!未来大部分城市房价将进入伪“横盘”模式!

发表时间:2020-02-14

住房不炒,在2019年,被多次强调,基本上奠定了未来十年楼市的基本格局——未来再想着炒房,十年翻一番、翻两番,赚几倍钱的概率几乎归零(黄奇帆)。

房价涨跌的牵动面太广了,有多广呢?

刚毕业的学生只要家里负担的起,大部分开始准备供房贷;

那些毕业几年还没买房的人,大部分都在筹首付上车;

第二部分,是已经上车,准备置换改善的人群;

除此之外,剩下的,是一大堆炒房客,无时无刻不期待房价继续大涨。

一、何所谓横盘?

股市里的横盘,意味着这只股或者整个市场价格不变,一段时间内容,它的价格走势基本上是一条直线。

楼市想要达成股市中那种真正意义上的横盘,基本上不可能,楼市的横盘,是一种相对横盘。

比如,之前房价一年涨50%,以后房价涨幅不超过5%就算是“横盘”。

显然,这个横盘是个伪横盘

二、未来大部分城市房价将会形成伪“横盘”的格局。

过去几十年,房价涨幅最大的深圳,2019年年初就定下了一个楼市长效机制:二手房涨幅不超5%。

苏州也发布了全年房价涨幅目标必须控制在5%以内的长效机制。

既然是长效机制,至少就要持续三五年,甚至更长的时间。

从抑制房价上涨这句话中,可以简单的分析出,房价上涨可以,但是不能涨多了,当然,这句话没提到房价下跌,也就是默许,房价下跌的情况尽量不出现或少出现。

上个世纪90年代中期,当时我们定下的观念是将房地产作为经济拉动的新增长点。

从上个世纪90年代到2015年,我们调控了多次楼市,抑制房价过快上涨,但是大势所趋,房子要拉动经济,调控只是预防泡沫过热,而不是真正要阻止这个趋势。

2019年,这个历史的拐点来了,我们重新给房地产下了定义——稳房地产,要让房地产从中拉动经济主力军的位置中淡出。我们要发展实体经济,楼市依旧是国民经济的支柱,但不是拉动的增长点,而是稳健点。

2017年后的房地产调控也是大势所趋。

调控的背后,其实就是一个字——稳!

比如2010年-2015年,深圳楼市相比2015-2017年,就叫稳。

三、“横盘”会持续几年?

过去房价大涨,是因为房子有了金融品的属性。

市场也出现了很多有趣的现象:

房价大涨时,刚需一大把;

房价下跌时,刚需不见了。

刚需去哪儿了?房子成了金融品,刚需也变成了投资者,追涨杀跌。

2020年,我们给房子的定义是:房子用来住的,那么,房子应当回归居住的本质,成为消费品。

本质的回归、经济中角色转变、货币M2增长稳健(10%以内),条条款款都意味着,未来五年、十年,房子总体都会处于这种伪横盘中。

四、伪“横盘”,该不该买房?

多数一二线城市,在这种横盘的情况下,每年上涨3-5%,值不值得刚需购买呢?

有人说,买房后租金回报率大多数城市不超过3%,商贷5%以上,即便是公积金贷款也要3%以上,买了完全没赚头嘛。

是的,这笔账,正是算给投资者看的。

如果是刚需群体,就应该看到,只要你有住房需求,早点买其实更有利。

1、对于刚需而言,房贷利率一直存在,早买是5%左右,晚买也不会有太大变动。

2、对于大多数人而言,能够接触到的理财产品收益一般为2%-5%左右,一二线楼市基本上也能达到这个投资收益。

3、购房自住,可以减少租房支出。

不过以上是针对一二线城市的建议,即便是哪天我们需要资金,房子还能在较短的时间内,在保值的情况下售出。

但中小城市就比较困难了,想要维持5%左右的上涨,中小城市真不一定能够办到。

中小城市人口流入少,房子自主率高,即便是未来房子维持不涨不跌的情况,部分人口流入不足的城市的房子,很难脱手。

写在最后:

既然是刚需,就不应该过多考虑投资性问题,毕竟买房成了消费品,考虑的问题就是便利性、个人爱好、孩子教育、家庭成员的问题。

综上,明年,政策会有所放松,但横盘微涨会长期持续。刚需有足够的资金,可以早点购买,其中一二线城市优于三四线。

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